隨著2017年7月第一塊R4租賃地塊出讓，轉眼已過了3年，據統計，2021年-2024年預計將有90余幅R4租賃地塊，共計15萬套左右租賃住房逐步入市，長租公寓行業或將風云再起。其中以國家隊主導的大型租賃社區，體量在1000套以上的項目占到了40%，這些房源將集中入市，區域內或將出現短期供大于求、如何縮短爬坡期和穩定出租率成了當務之急。
 
1. 爬坡期：對于大型租賃社區來說不僅需要精準的客群定位，更需要客源多元化，渠道多元化。房型的多樣化尤為重要，弱化主力房型的數量，設計更多的不同房型以滿足不同人群的需求，例如不久之前在中山公園附近某新開業高端公寓項目有20余種不同房型，能夠滿足不同住客的需求。而在項目賣點上建議采取聚焦策略，集中宣傳產品的某一種特點，如新風系統能夠除甲醛除霧霾、每日APP抽獎特斯拉免費接送服務、預租簽約免費搬家等等創新賣點。當達到一定的出租率之后，應當設法提高總收入（出租房間數*出租價格），如何找到最好的配比模型，通過需求價格彈性系數來找到最優方案。
 
2. 穩定期：國企主導的大型租賃社區的客源一大部分是來自合作單位的團體住客，少則幾十間，多則幾百間，優點是可以快速提升出租率，與此同時特別要留意集中退租。以1500套房間為例，平均租期8個月，月均188套重新更換住客，相當于一個中小型長租公寓項目的體量，要在一個月內將空置率全部填滿達到滿租，極具挑戰。應對方案：控制團隊房間數量和分散入住租期，有時越多并不是越好；客源多元化，不要把雞蛋放在一個籃子里；另外數據化管理對長租公寓來說必不可少，通過公寓管理系統可以提前預知退租情況，利用量化數據如7天、15天、30天退租報表進行動態管理，做好退租銜接工作。
 
 3. 運營期：5-10萬平米租賃社區，安全管理是第一。首先保證3個方面的安全，消防安全、人員安全、物品安全。邀請住客一同參加火警演習、困梯演習、滅火器操作培訓能夠更有效地達到預防的目的；安保部要定期組織消防水帶出水測試，員工工作安全培訓、財務部要定期對營運物資盤點工作進行檢查。最后，社區活動是租后運營管理的重中之重，也是新型租賃社區與傳統住宅小區的重要差異點所在，豐富的主題、有序的組織、有趣的內容，依賴的是有經驗的運營管理團隊。
 

綜上，筆者認為大型租賃社區是以社區活動為靈魂通過年輕化、主題化、智能化的管理理念打造的新型租住社區。00后90后80后或被動或主動地接受租住生活，特別在超一線和一線城市租住人口比例在不斷上升，租住社區的出現順應時代發展，而性價比高的租賃社區能讓青年才俊居有定所，為打工一族保駕護航。

轉載自公眾號“租賃那點事”，作者楊佳琪。

楊佳琪，華東師范大學旅游管理碩士，15年酒店及公寓項目籌開和運營經驗。現任某國企長租公寓運營總監。曾任摩根士丹利房地產基金投資shama服務公寓、融創集團服務公寓運營經理。熟悉租賃項目產品定位、收入測算、招租招商、運營標準化制定。擅長服務式公寓和R4租賃社區籌開和運營管理。