021-62791088浩華深度解析服務(wù)式公寓
2019-12-20 發(fā)布
01）服務(wù)式公寓到底是什么概念？
「 定義 」
服務(wù)式公寓（serviced apartment）對(duì)大部分人來(lái)說(shuō)并不陌生，但市面上眾多的公寓類(lèi)型中，服務(wù)式公寓與酒店式公寓是同一種產(chǎn)品嗎？它和長(zhǎng)租公寓區(qū)別在哪？
一般而言，服務(wù)式公寓指以穩(wěn)定長(zhǎng)住客源為主要目標(biāo)客群、具備多臥室戶型且包含餐飲、休閑等配套設(shè)施與服務(wù)的住宿業(yè)態(tài)。服務(wù)式公寓中的“公寓”二字，大部分為酒店性質(zhì)的商業(yè)用地，由專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，物業(yè)產(chǎn)權(quán)無(wú)法拆分散售。下表顯示了市場(chǎng)中典型的公寓產(chǎn)品及高端酒店的關(guān)鍵屬性，以示區(qū)分。
「 產(chǎn)品模型 」
物業(yè)規(guī)模：服務(wù)式公寓以中小體量居多，鑰匙數(shù)通常在100-250間。在物業(yè)獨(dú)立、無(wú)需與其他業(yè)態(tài)共享公區(qū)的情況下，建筑面積一般在1.5-4萬(wàn)平米，其中客房區(qū)域的面積可達(dá)80%以上，后勤區(qū)域精簡(jiǎn)，其可盈利面積占比遠(yuǎn)高于酒店。
戶型配比：國(guó)內(nèi)服務(wù)式公寓的主要戶型包括開(kāi)間、一居至N居的套房及復(fù)式房，配比視市場(chǎng)需求情況而定。大部分的公寓中，兩居及兩居以下的小戶型通常能占60%-80%，大戶型占比較低。一則因?yàn)榇髴粜涂驮葱枨蟛欢唷⑿粜透妆皇鄢?，二則考慮到租金收入，大戶型產(chǎn)生的每平米租金收入低于小戶型，因此通常小戶型更受開(kāi)發(fā)商歡迎。
配套設(shè)施：前臺(tái)、餐廳、健身房為標(biāo)準(zhǔn)配置，在成熟的服務(wù)式公寓品牌中，小型會(huì)議室、泳池、兒童俱樂(lè)部也是常見(jiàn)的配套設(shè)施。
在產(chǎn)品模型上，服務(wù)式公寓是完全以高端、長(zhǎng)住客人的住宿需求設(shè)計(jì)的，意在為其提供便捷而私密的居家生活環(huán)境，因此在選址上，高端的公寓通常鬧中取靜，自成一體。
「 品牌圖譜 」
現(xiàn)在國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)中的服務(wù)式公寓品牌可分為兩類(lèi)：專(zhuān)業(yè)公寓品牌和酒店管理集團(tuán)旗下品牌。
首先，專(zhuān)業(yè)公寓品牌已基本形成寡頭壟斷，占據(jù)整體服務(wù)式公寓市場(chǎng)的大半江山。該類(lèi)品牌歷史悠久，發(fā)展成熟，各集團(tuán)基本構(gòu)建了完善的品牌體系，覆蓋不同檔次的市場(chǎng)定位。下圖顯示了幾大專(zhuān)業(yè)服務(wù)式公寓管理集團(tuán)在國(guó)內(nèi)的品牌情況。
其次，酒店管理集團(tuán)下運(yùn)營(yíng)的公寓品牌亦占據(jù)一定市場(chǎng)份額。盡管相當(dāng)數(shù)量的酒店品牌支持公寓冠名及其運(yùn)營(yíng)管理，但由于其必須搭配酒店產(chǎn)品共同開(kāi)發(fā)，無(wú)法支持獨(dú)立公寓物業(yè)的開(kāi)發(fā)，因此不計(jì)入本文的品牌統(tǒng)計(jì)中。另外，酒管集團(tuán)下還有針對(duì)3-6天（EXTENDED STAY）客人開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的品牌，也對(duì)傳統(tǒng)的服務(wù)式公寓有一定分流影響，比如萬(wàn)豪旗下的源宿（ELEMENT）和凱悅旗下的凱悅嘉寓（HYATT HOUSE）。上述兩產(chǎn)品在硬件配套上與服務(wù)式公寓基本一致，但在戶型上僅有開(kāi)間和一居套房，無(wú)法滿足多臥室需求，因此嚴(yán)格意義上并不能算作服務(wù)式公寓。酒店管理集團(tuán)中，專(zhuān)為長(zhǎng)住客研發(fā)的公寓品牌例如萬(wàn)豪旗下的麗思卡爾頓行政公寓（THE RITZ-CARLTON RESIDENCES ）和萬(wàn)豪行政公寓（MARRIOTT EXECUTIVE APARTMENTS），ONXY旗下的SHAMA公寓以及洲際行政公寓（INTERCONTINENTAL RESIDENCE）。
未來(lái)，我們預(yù)期市場(chǎng)品牌的競(jìng)爭(zhēng)情況將基本維持現(xiàn)有格局，專(zhuān)業(yè)化的公寓品牌將繼續(xù)發(fā)展壯大，酒店管理集團(tuán)旗下的品牌在數(shù)量上難以與之抗衡，地產(chǎn)系則仍將側(cè)重開(kāi)發(fā)長(zhǎng)租公寓，對(duì)服務(wù)式公寓的開(kāi)發(fā)并非戰(zhàn)略重點(diǎn)。
02）中國(guó)目前的服務(wù)式公寓市場(chǎng)是什么水平？
「中國(guó)VS亞洲其他地區(qū)業(yè)績(jī)對(duì)比」
浩華對(duì)服務(wù)式公寓業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)大陸的公寓市場(chǎng)業(yè)績(jī)與亞洲其他發(fā)達(dá)地區(qū)的市場(chǎng)仍有一定差距，具體業(yè)績(jī)?nèi)缦聢D所示：
上圖可得，各地區(qū)入住率的差異較小，而中國(guó)大陸在平均房?jī)r(jià)上，明顯遜色于其他發(fā)達(dá)市場(chǎng)，主要受限于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。中國(guó)大陸的住宿行業(yè)起步較晚，發(fā)展進(jìn)程較短，住宿業(yè)市場(chǎng)的價(jià)格水平仍處于初始爬坡階段，從豪華酒店、公寓到短租民宿，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的平均房?jī)r(jià)普遍偏低，即便是國(guó)內(nèi)發(fā)展最成熟的一線城市，其價(jià)格水平與日韓、香港、新加坡等地仍有一定差距。盡管如此，我國(guó)市場(chǎng)基礎(chǔ)龐大，住宿行業(yè)的發(fā)展處于上升期，對(duì)于投資開(kāi)發(fā)商而言仍存在戰(zhàn)略性投資機(jī)遇。
「國(guó)內(nèi)一線VS二線城市主要業(yè)績(jī)對(duì)比」
目前，服務(wù)式公寓品牌幾乎僅布局于國(guó)內(nèi)一線城市及部分二線城市，下沉趨勢(shì)不顯，這與城市的經(jīng)濟(jì)水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。我們將國(guó)內(nèi)一二線城市的服務(wù)式公寓業(yè)績(jī)進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)一線城市的各項(xiàng)指標(biāo)均明顯優(yōu)于二線城市：
* 高端長(zhǎng)住客源需求主要集中于一線城市：由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)健康，北上廣深的高附加值產(chǎn)業(yè)云集，外企總部扎堆，聚集了大量的外派高管、長(zhǎng)駐外交人員、私企老板、明星等高凈值人群，構(gòu)成了一線城市主要的長(zhǎng)住客群來(lái)源。
*長(zhǎng)短住客源的結(jié)構(gòu)也是影響業(yè)績(jī)的重要因素：一線城市的最大需求來(lái)源為一年以上的長(zhǎng)住客，為高入住率奠定了穩(wěn)定基礎(chǔ)。另一方面，長(zhǎng)住客均攤運(yùn)營(yíng)成本更低，主要體現(xiàn)在接待服務(wù)次數(shù)少、客房清潔頻率低、用餐次數(shù)少。因此，長(zhǎng)住客占比高，有利于貢獻(xiàn)更健康的毛利水平。相比之下，二線城市則受限于城市等級(jí)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，高質(zhì)量的長(zhǎng)住客源需求不足，不少公寓為求生存完成指標(biāo)，主動(dòng)吸納1個(gè)月及以下的短住散客填補(bǔ)客房，因此短住客成為了二線城市市場(chǎng)最主要的客源支撐，這也同時(shí)拉低了其毛利率水平。
*租戶的居住狀態(tài)則是影響業(yè)績(jī)的深層次原因：譬如家庭客源居住穩(wěn)定、租期合約時(shí)間長(zhǎng)且承租能力強(qiáng)，其居住的大戶型單價(jià)較高，能有效提升平均房?jī)r(jià)，因此家庭客源是最受市場(chǎng)青睞的群體。浩華數(shù)據(jù)庫(kù)的統(tǒng)計(jì)顯示，家庭客源的平均入住時(shí)長(zhǎng)為175天，夫妻/情侶的平均入住時(shí)長(zhǎng)為130天，單身客源則為95天。一線城市中，家庭與夫妻/情侶占比更高，間接推高了房?jī)r(jià)及入住率。
此外，一線城市作為全國(guó)重要的旅游目的地，服務(wù)式公寓常常在旅游旺季承接酒店的外溢客源，憑借戶型面積大、性?xún)r(jià)比高的優(yōu)勢(shì)，能吸引一定數(shù)量的旅游散客（特別是家庭散客）作為補(bǔ)充。另一方面，盡管部分二線城市的旅游屬性較強(qiáng)，但其酒店市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)依舊激烈， 公寓通常以極具吸引力的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)酒店的短住客人“。
從趨勢(shì)上看，由城市經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的一、二線城市市場(chǎng)差異將長(zhǎng)期存在。中短期內(nèi)，一線城市的公寓市場(chǎng)或因中美貿(mào)易摩擦而損失部分外企客戶，但隨著國(guó)內(nèi)TMT等產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，高支付力的新一代客源群體已逐漸成為重要組成部分，且增長(zhǎng)趨勢(shì)強(qiáng)勁，因此我們預(yù)期一線城市的公寓市場(chǎng)業(yè)績(jī)繼續(xù)保持高企健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)；再加上新增供給數(shù)量偏少，一線城市與亞洲其他發(fā)達(dá)地區(qū)的業(yè)績(jī)差異將逐步縮小。反觀二線城市，高端酒店低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)、部分外企撤資撤組撤廠、其他客源補(bǔ)給缺乏、新增供給集中等因素將加劇二線城市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，公寓生存壓力進(jìn)一步加大，我們預(yù)期整體業(yè)績(jī)?cè)诙唐趯⒊势＼浵禄瑧B(tài)勢(shì)。
03）酒店業(yè)績(jī)波動(dòng)大，服務(wù)式公寓是資產(chǎn)維穩(wěn)增值的救命稻草？
酒店與公寓是常被進(jìn)行比較的投資標(biāo)的。由于公寓產(chǎn)品的功能相對(duì)簡(jiǎn)單，因此：1）在投資成本上，其單位均攤造價(jià)通常稍低于同等級(jí)的酒店產(chǎn)品；2）產(chǎn)品選擇上，其種類(lèi)風(fēng)格、定位檔次、可選品牌/運(yùn)營(yíng)方較為有限，產(chǎn)品創(chuàng)新及差異化的難度高于酒店；3）運(yùn)營(yíng)效率上，服務(wù)式公寓精簡(jiǎn)了組織架構(gòu)和多個(gè)低毛利部門(mén)，使得其整體經(jīng)營(yíng)毛利率普遍更高；4）現(xiàn)金流表現(xiàn)上，由于缺少了餐飲宴會(huì)、休閑娛樂(lè)等收入板塊，其總營(yíng)收能力遜色于同等級(jí)的全服務(wù)酒店，但其抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，現(xiàn)金流更加穩(wěn)定。
歸根結(jié)底，兩種業(yè)態(tài)究竟誰(shuí)是救命稻草，這個(gè)答案終究須回歸到投資目的及市場(chǎng)需求上。
「發(fā)展趨勢(shì)」
隨著千禧一代成長(zhǎng)為消費(fèi)主力，在各政策利好推動(dòng)下，服務(wù)式公寓產(chǎn)品的進(jìn)化加速。國(guó)外老牌的公寓集團(tuán)、國(guó)內(nèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及其他領(lǐng)域的集體創(chuàng)新，打造出了一批更與時(shí)俱進(jìn)的公寓品牌。傳統(tǒng)的公寓產(chǎn)品從高冷的商務(wù)范兒，正逐步向年輕化、生活化、社交化靠近，產(chǎn)品定位也更加親民。
另一方面，服務(wù)式公寓產(chǎn)品的橫向跨界發(fā)展趨勢(shì)凸顯。在多個(gè)市場(chǎng)的傳統(tǒng)長(zhǎng)住需求不充分、都市人群租房需求旺盛的情況下，越來(lái)越多產(chǎn)品通過(guò)更加靈活的商業(yè)模式，主動(dòng)擁抱各類(lèi)客人，將產(chǎn)品的想象力發(fā)揮至極。
雅詩(shī)閣旗下品牌LYF：重新定義住宿文化>
LYF FUNAN，SINGAPORE
中瑞鼎峰（WHITE PEAK）旗下的創(chuàng)意共享居住品牌STEY>
STEY WANGFUJING，BEIJING
ONXY旗下的服務(wù)式公寓及共享生活概念酒店品牌——莎瑪匯(SHAMA HUB)>
品牌樣板間
今天，各類(lèi)住宿產(chǎn)品打破邊界、積極創(chuàng)新、擁抱新一代消費(fèi)群體，服務(wù)式公寓走過(guò)初始階段，迎來(lái)了新一輪成長(zhǎng)機(jī)遇。資本和科技的力量助推市場(chǎng)百花齊放，也加速了產(chǎn)品洗牌。在期待更多創(chuàng)新產(chǎn)品入市的同時(shí)，望行業(yè)不忘初心、以客為本，始終為客人提供美好的生活體驗(yàn)。
作者: 浩華管理顧問(wèn)公司 杜依女士
「 定義 」
服務(wù)式公寓（serviced apartment）對(duì)大部分人來(lái)說(shuō)并不陌生，但市面上眾多的公寓類(lèi)型中，服務(wù)式公寓與酒店式公寓是同一種產(chǎn)品嗎？它和長(zhǎng)租公寓區(qū)別在哪？
一般而言，服務(wù)式公寓指以穩(wěn)定長(zhǎng)住客源為主要目標(biāo)客群、具備多臥室戶型且包含餐飲、休閑等配套設(shè)施與服務(wù)的住宿業(yè)態(tài)。服務(wù)式公寓中的“公寓”二字，大部分為酒店性質(zhì)的商業(yè)用地，由專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，物業(yè)產(chǎn)權(quán)無(wú)法拆分散售。下表顯示了市場(chǎng)中典型的公寓產(chǎn)品及高端酒店的關(guān)鍵屬性，以示區(qū)分。
「 產(chǎn)品模型 」
物業(yè)規(guī)模：服務(wù)式公寓以中小體量居多，鑰匙數(shù)通常在100-250間。在物業(yè)獨(dú)立、無(wú)需與其他業(yè)態(tài)共享公區(qū)的情況下，建筑面積一般在1.5-4萬(wàn)平米，其中客房區(qū)域的面積可達(dá)80%以上，后勤區(qū)域精簡(jiǎn)，其可盈利面積占比遠(yuǎn)高于酒店。
戶型配比：國(guó)內(nèi)服務(wù)式公寓的主要戶型包括開(kāi)間、一居至N居的套房及復(fù)式房，配比視市場(chǎng)需求情況而定。大部分的公寓中，兩居及兩居以下的小戶型通常能占60%-80%，大戶型占比較低。一則因?yàn)榇髴粜涂驮葱枨蟛欢唷⑿粜透妆皇鄢?，二則考慮到租金收入，大戶型產(chǎn)生的每平米租金收入低于小戶型，因此通常小戶型更受開(kāi)發(fā)商歡迎。
配套設(shè)施：前臺(tái)、餐廳、健身房為標(biāo)準(zhǔn)配置，在成熟的服務(wù)式公寓品牌中，小型會(huì)議室、泳池、兒童俱樂(lè)部也是常見(jiàn)的配套設(shè)施。
在產(chǎn)品模型上，服務(wù)式公寓是完全以高端、長(zhǎng)住客人的住宿需求設(shè)計(jì)的，意在為其提供便捷而私密的居家生活環(huán)境，因此在選址上，高端的公寓通常鬧中取靜，自成一體。
「 品牌圖譜 」
現(xiàn)在國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)中的服務(wù)式公寓品牌可分為兩類(lèi)：專(zhuān)業(yè)公寓品牌和酒店管理集團(tuán)旗下品牌。
首先，專(zhuān)業(yè)公寓品牌已基本形成寡頭壟斷，占據(jù)整體服務(wù)式公寓市場(chǎng)的大半江山。該類(lèi)品牌歷史悠久，發(fā)展成熟，各集團(tuán)基本構(gòu)建了完善的品牌體系，覆蓋不同檔次的市場(chǎng)定位。下圖顯示了幾大專(zhuān)業(yè)服務(wù)式公寓管理集團(tuán)在國(guó)內(nèi)的品牌情況。
其次，酒店管理集團(tuán)下運(yùn)營(yíng)的公寓品牌亦占據(jù)一定市場(chǎng)份額。盡管相當(dāng)數(shù)量的酒店品牌支持公寓冠名及其運(yùn)營(yíng)管理，但由于其必須搭配酒店產(chǎn)品共同開(kāi)發(fā)，無(wú)法支持獨(dú)立公寓物業(yè)的開(kāi)發(fā)，因此不計(jì)入本文的品牌統(tǒng)計(jì)中。另外，酒管集團(tuán)下還有針對(duì)3-6天（EXTENDED STAY）客人開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的品牌，也對(duì)傳統(tǒng)的服務(wù)式公寓有一定分流影響，比如萬(wàn)豪旗下的源宿（ELEMENT）和凱悅旗下的凱悅嘉寓（HYATT HOUSE）。上述兩產(chǎn)品在硬件配套上與服務(wù)式公寓基本一致，但在戶型上僅有開(kāi)間和一居套房，無(wú)法滿足多臥室需求，因此嚴(yán)格意義上并不能算作服務(wù)式公寓。酒店管理集團(tuán)中，專(zhuān)為長(zhǎng)住客研發(fā)的公寓品牌例如萬(wàn)豪旗下的麗思卡爾頓行政公寓（THE RITZ-CARLTON RESIDENCES ）和萬(wàn)豪行政公寓（MARRIOTT EXECUTIVE APARTMENTS），ONXY旗下的SHAMA公寓以及洲際行政公寓（INTERCONTINENTAL RESIDENCE）。
未來(lái)，我們預(yù)期市場(chǎng)品牌的競(jìng)爭(zhēng)情況將基本維持現(xiàn)有格局，專(zhuān)業(yè)化的公寓品牌將繼續(xù)發(fā)展壯大，酒店管理集團(tuán)旗下的品牌在數(shù)量上難以與之抗衡，地產(chǎn)系則仍將側(cè)重開(kāi)發(fā)長(zhǎng)租公寓，對(duì)服務(wù)式公寓的開(kāi)發(fā)并非戰(zhàn)略重點(diǎn)。
02）中國(guó)目前的服務(wù)式公寓市場(chǎng)是什么水平？
「中國(guó)VS亞洲其他地區(qū)業(yè)績(jī)對(duì)比」
浩華對(duì)服務(wù)式公寓業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)大陸的公寓市場(chǎng)業(yè)績(jī)與亞洲其他發(fā)達(dá)地區(qū)的市場(chǎng)仍有一定差距，具體業(yè)績(jī)?nèi)缦聢D所示：
上圖可得，各地區(qū)入住率的差異較小，而中國(guó)大陸在平均房?jī)r(jià)上，明顯遜色于其他發(fā)達(dá)市場(chǎng)，主要受限于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。中國(guó)大陸的住宿行業(yè)起步較晚，發(fā)展進(jìn)程較短，住宿業(yè)市場(chǎng)的價(jià)格水平仍處于初始爬坡階段，從豪華酒店、公寓到短租民宿，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的平均房?jī)r(jià)普遍偏低，即便是國(guó)內(nèi)發(fā)展最成熟的一線城市，其價(jià)格水平與日韓、香港、新加坡等地仍有一定差距。盡管如此，我國(guó)市場(chǎng)基礎(chǔ)龐大，住宿行業(yè)的發(fā)展處于上升期，對(duì)于投資開(kāi)發(fā)商而言仍存在戰(zhàn)略性投資機(jī)遇。
「國(guó)內(nèi)一線VS二線城市主要業(yè)績(jī)對(duì)比」
目前，服務(wù)式公寓品牌幾乎僅布局于國(guó)內(nèi)一線城市及部分二線城市，下沉趨勢(shì)不顯，這與城市的經(jīng)濟(jì)水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。我們將國(guó)內(nèi)一二線城市的服務(wù)式公寓業(yè)績(jī)進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)一線城市的各項(xiàng)指標(biāo)均明顯優(yōu)于二線城市：
* 高端長(zhǎng)住客源需求主要集中于一線城市：由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)健康，北上廣深的高附加值產(chǎn)業(yè)云集，外企總部扎堆，聚集了大量的外派高管、長(zhǎng)駐外交人員、私企老板、明星等高凈值人群，構(gòu)成了一線城市主要的長(zhǎng)住客群來(lái)源。
*長(zhǎng)短住客源的結(jié)構(gòu)也是影響業(yè)績(jī)的重要因素：一線城市的最大需求來(lái)源為一年以上的長(zhǎng)住客，為高入住率奠定了穩(wěn)定基礎(chǔ)。另一方面，長(zhǎng)住客均攤運(yùn)營(yíng)成本更低，主要體現(xiàn)在接待服務(wù)次數(shù)少、客房清潔頻率低、用餐次數(shù)少。因此，長(zhǎng)住客占比高，有利于貢獻(xiàn)更健康的毛利水平。相比之下，二線城市則受限于城市等級(jí)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，高質(zhì)量的長(zhǎng)住客源需求不足，不少公寓為求生存完成指標(biāo)，主動(dòng)吸納1個(gè)月及以下的短住散客填補(bǔ)客房，因此短住客成為了二線城市市場(chǎng)最主要的客源支撐，這也同時(shí)拉低了其毛利率水平。
*租戶的居住狀態(tài)則是影響業(yè)績(jī)的深層次原因：譬如家庭客源居住穩(wěn)定、租期合約時(shí)間長(zhǎng)且承租能力強(qiáng)，其居住的大戶型單價(jià)較高，能有效提升平均房?jī)r(jià)，因此家庭客源是最受市場(chǎng)青睞的群體。浩華數(shù)據(jù)庫(kù)的統(tǒng)計(jì)顯示，家庭客源的平均入住時(shí)長(zhǎng)為175天，夫妻/情侶的平均入住時(shí)長(zhǎng)為130天，單身客源則為95天。一線城市中，家庭與夫妻/情侶占比更高，間接推高了房?jī)r(jià)及入住率。
此外，一線城市作為全國(guó)重要的旅游目的地，服務(wù)式公寓常常在旅游旺季承接酒店的外溢客源，憑借戶型面積大、性?xún)r(jià)比高的優(yōu)勢(shì)，能吸引一定數(shù)量的旅游散客（特別是家庭散客）作為補(bǔ)充。另一方面，盡管部分二線城市的旅游屬性較強(qiáng)，但其酒店市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)依舊激烈， 公寓通常以極具吸引力的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)酒店的短住客人“。
從趨勢(shì)上看，由城市經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的一、二線城市市場(chǎng)差異將長(zhǎng)期存在。中短期內(nèi)，一線城市的公寓市場(chǎng)或因中美貿(mào)易摩擦而損失部分外企客戶，但隨著國(guó)內(nèi)TMT等產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，高支付力的新一代客源群體已逐漸成為重要組成部分，且增長(zhǎng)趨勢(shì)強(qiáng)勁，因此我們預(yù)期一線城市的公寓市場(chǎng)業(yè)績(jī)繼續(xù)保持高企健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)；再加上新增供給數(shù)量偏少，一線城市與亞洲其他發(fā)達(dá)地區(qū)的業(yè)績(jī)差異將逐步縮小。反觀二線城市，高端酒店低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)、部分外企撤資撤組撤廠、其他客源補(bǔ)給缺乏、新增供給集中等因素將加劇二線城市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，公寓生存壓力進(jìn)一步加大，我們預(yù)期整體業(yè)績(jī)?cè)诙唐趯⒊势＼浵禄瑧B(tài)勢(shì)。
03）酒店業(yè)績(jī)波動(dòng)大，服務(wù)式公寓是資產(chǎn)維穩(wěn)增值的救命稻草？
酒店與公寓是常被進(jìn)行比較的投資標(biāo)的。由于公寓產(chǎn)品的功能相對(duì)簡(jiǎn)單，因此：1）在投資成本上，其單位均攤造價(jià)通常稍低于同等級(jí)的酒店產(chǎn)品；2）產(chǎn)品選擇上，其種類(lèi)風(fēng)格、定位檔次、可選品牌/運(yùn)營(yíng)方較為有限，產(chǎn)品創(chuàng)新及差異化的難度高于酒店；3）運(yùn)營(yíng)效率上，服務(wù)式公寓精簡(jiǎn)了組織架構(gòu)和多個(gè)低毛利部門(mén)，使得其整體經(jīng)營(yíng)毛利率普遍更高；4）現(xiàn)金流表現(xiàn)上，由于缺少了餐飲宴會(huì)、休閑娛樂(lè)等收入板塊，其總營(yíng)收能力遜色于同等級(jí)的全服務(wù)酒店，但其抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，現(xiàn)金流更加穩(wěn)定。
歸根結(jié)底，兩種業(yè)態(tài)究竟誰(shuí)是救命稻草，這個(gè)答案終究須回歸到投資目的及市場(chǎng)需求上。
「發(fā)展趨勢(shì)」
隨著千禧一代成長(zhǎng)為消費(fèi)主力，在各政策利好推動(dòng)下，服務(wù)式公寓產(chǎn)品的進(jìn)化加速。國(guó)外老牌的公寓集團(tuán)、國(guó)內(nèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及其他領(lǐng)域的集體創(chuàng)新，打造出了一批更與時(shí)俱進(jìn)的公寓品牌。傳統(tǒng)的公寓產(chǎn)品從高冷的商務(wù)范兒，正逐步向年輕化、生活化、社交化靠近，產(chǎn)品定位也更加親民。
另一方面，服務(wù)式公寓產(chǎn)品的橫向跨界發(fā)展趨勢(shì)凸顯。在多個(gè)市場(chǎng)的傳統(tǒng)長(zhǎng)住需求不充分、都市人群租房需求旺盛的情況下，越來(lái)越多產(chǎn)品通過(guò)更加靈活的商業(yè)模式，主動(dòng)擁抱各類(lèi)客人，將產(chǎn)品的想象力發(fā)揮至極。
雅詩(shī)閣旗下品牌LYF：重新定義住宿文化>
LYF FUNAN，SINGAPORE
中瑞鼎峰（WHITE PEAK）旗下的創(chuàng)意共享居住品牌STEY>
STEY WANGFUJING，BEIJING
ONXY旗下的服務(wù)式公寓及共享生活概念酒店品牌——莎瑪匯(SHAMA HUB)>
品牌樣板間
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靈活智眠 靈活智能
靈活智眠 靈活智能
今天，各類(lèi)住宿產(chǎn)品打破邊界、積極創(chuàng)新、擁抱新一代消費(fèi)群體，服務(wù)式公寓走過(guò)初始階段，迎來(lái)了新一輪成長(zhǎng)機(jī)遇。資本和科技的力量助推市場(chǎng)百花齊放，也加速了產(chǎn)品洗牌。在期待更多創(chuàng)新產(chǎn)品入市的同時(shí)，望行業(yè)不忘初心、以客為本，始終為客人提供美好的生活體驗(yàn)。
作者: 浩華管理顧問(wèn)公司 杜依女士