中國住宅租賃發展起步較晚，整體發展較為滯后。目前市面上的產品大多集中在高端服務式公寓、小業主租賃公寓以及政府提供的人才公寓等模式。住宅租賃發展滯后的很大一部分原因是由于大眾對“以租代售”接受程度不高，加之中低端住宅租賃收益率相對較低，使得民眾很大程度上仍偏向于購房居住。

在公寓租賃市場上，目前主要有以下三種比較主流的形式：

1. 企業長租公寓

雖然同等地段而言，住宅租賃土地的價格往往低于住宅銷售土地價格，但投資方仍存在投資周期過長的擔憂。通常而言，住宅租賃地塊的中標企業多以國企為主，通過發行資產支持證券來資助住宅租賃物業（長租公寓）的開發和持續運營。

從地理分布來看，大多數住宅租賃土地位于遠離市中心的郊區位置，但也不乏一些位于中心城區成熟地段、因城市更新發生用途變更的住宅租賃用地。具體產品方面，長租公寓一般以單位面積較小的一居室和兩居室為主。運營過程中很大一部分風險與周邊客源量是否充足有關。

根據易居克而瑞在2019 年初發布的《2018中國長租公寓排行榜》統計，截至2018 年底，龍湖冠寓以5.4 萬套已開房源（超過10 萬套已拓房源）位居房企長租公寓已開房源榜首，而萬科泊寓則以5 萬套已開房源（23萬已拓房源）排在第二位。除上述兩個房源量絕對領先的房企之外，諸如旭輝領寓、朗詩寓、碧桂園碧家、金地商置草莓社區等長租公寓品牌也在積極布局這一新興領域。

2. 集中式公寓

集中式公寓項目大多位于城市成熟地段，通常由一些運營不良的商業或工業樓宇改造而來。同樣，為了提高產品的可負擔性、盡可能滿足投資者的回報預期，此類項目也往往主打小戶型單位。

為了提高對租戶的吸引力，項目還會引入共享生活的理念建造完善的公共區域。另一方面，集中式公寓項目的開發周期相對較長。開發商/投資者必須與現有業主進行談判，為項目提供量身定制的設計，在申請且滿足相應的規劃許可之后，方可根據具體情況進行翻新工程。

這類項目的達成在很大程度上取決于政府在城市和地區層面的支持。數據顯示，集中式公寓最大的運營商為魔方公寓，已開房源共計約7萬套；位居第二的世聯紅璞擁有約3.5 萬套房源；排名位列三、四位的樂乎與未來域則分別擁有約3 萬套的房源。

3. 分散式公寓

近年來在住宅租賃市場，以自如為代表的租賃管理公司或二房東運營的分散式公寓發展迅猛。運營商通常會與業主簽訂長期租賃合同，在對房源進行簡單標準化的翻新裝修后在其平臺上推出，租期通常較為靈活。

分散式公寓運營商得以快速擴張，很大程度上得益于較少的前期成本和快速周轉。此外，當地房地產經紀公司、科技公司（騰訊、阿里巴巴）以及私募股權公司（華平投資、紅杉資本）也為分散式公寓的快速擴張提供重要的資本支持。

數據顯示，截至2018 年底，分散式長租公寓房源數量排名前三的運營商分別是自如（約80 萬套房源）、相寓（約70 萬套）、蛋殼（約40萬套）。